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Vorlage - 2017/0218
Beschlussvorschlag:
a) Der Ortsrat Sehnde empfiehlt dem Verwaltungsausschuss, den folgenden Beschluss zu fassen: b) Der Fachbereichsausschuss für Stadtentwicklung und Umwelt empfiehlt dem Verwaltungsausschuss, den folgenden Beschluss zu fassen: c) Der Verwaltungsausschuss fasst den folgenden Beschluss:
1. Beschlüsse zu Eingaben im Rahmen der Beteiligung nach § 3 (1) und 3 (2) sowie § 4 (1) und 4 (2) BauGB:
Bürger / Bürgerin, lfd. Nr. 1 (im Folgenden Anregungsgeber genannt) - Schreiben vom 16.07.2017
Beschlussvorschlag: Der Stellungnahme der Stadtverwaltung zu den Hinweisen und der Anregung von Bürger/in Nr. 1 wird zugestimmt. Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Die Anregung zur Querungshilfe wird nicht berücksichtigt.
TÖB, lfd. Nr. 1, aha Abfallwirtschaft Region Hannover - Schreiben vom 21.06.2017
Beschlussvorschlag: Der Stellungnahme der Stadtverwaltung zu den Hinweisen der aha Abfallwirtschaft der Region Hannover wird zugestimmt. Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen.
TÖB, lfd. Nr. 7, Deutsche Telekom Technik GmbH - Schreiben vom 03.07.2017
Beschlussvorschlag: Der Stellungnahme der Stadtverwaltung zu den Hinweisen der Deutschen Telekom Technik GmbH wird zugestimmt. Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen.
TÖB, lfd. Nr. 9, E-Plus Mobilfunk GmbH & Co. KG - Schreiben vom 17.07.2017
Beschlussvorschlag: Der Stellungnahme der Stadtverwaltung zu den Hinweisen der Telefónica Deutschland Gruppe (E-Plus Mobilfunk) wird zugestimmt. Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen.
TÖB, lfd. Nr. 17, IHK Industrie- und Handelskammer Hannover - Schreiben vom 19.07.2017
Beschlussvorschlag: Der Stellungnahme der Stadtverwaltung zu den Hinweisen der Industrie- und Handelskammer Hannover wird zugestimmt. Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Die Anregung zum Ausschluss von Einzelhandelsbetrieben wird im „Mischgebiet (MI2)“ berücksichtigt. Im „Mischgebiet (MI1)“ sollen weiterhin Einzelhandelsbetriebe zulässig sein. Die Anregung zur Reduzierung der Verkaufsfläche wird dahingehend berücksichtigt, dass die Verkaufsfläche auf max. 1.350 m2 begrenzt wird. Die Begründung zum Bebauungsplan wird entsprechend ergänzt.
TÖB, lfd. Nr. 18, LBEG Landesamt für Bergbau, Energie und Geologie - Schreiben vom 06.07.2017
Beschlussvorschlag: Der Stellungnahme der Stadtverwaltung zu den Hinweisen des Landesamt für Bergbau, Energie und Geologie (LBEG) wird zugestimmt. Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen.
TÖB, lfd. Nr. 23, Niedersächsische Landesbehörde für Straßenbau und Verkehr - Schreiben vom 20.07.2017
Beschlussvorschlag: Der Stellungnahme der Stadtverwaltung zu den Hinweisen der Niedersächsischen Landesbehörde für Straßenbau und Verkehr (NLStBV) wird zugestimmt. Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen.
TÖB, lfd. Nr. 28 PLEdoc GmbH - Schreiben vom 21.06.2017
Beschlussvorschlag: Der Stellungnahme der Stadtverwaltung zu den Hinweisen der PLEdoc GmbH wird zugestimmt. Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen.
TÖB, lfd. Nr. 29 Polizeidirektion Hannover - Schreiben vom 04.07.2017
Beschlussvorschlag: Der Stellungnahme der Stadtverwaltung zu den Hinweisen der Polizeidirektion Hannover wird zugestimmt. Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen.
TÖB, lfd. Nr. 30 Region Hannover - Schreiben vom 21.07.2017
Beschlussvorschlag: Der Stellungnahme der Stadtverwaltung zu den Hinweisen der Region Hannover wird zugestimmt. Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Die Anregung zum Ausschluss von Einzelhandelsbetrieben wird im „Mischgebiet (MI2)“ berücksichtigt. Im „Mischgebiet (MI1)“ sollen weiterhin Einzelhandelsbetriebe zulässig sein. Die Anregung zur Reduzierung der Verkaufsfläche wird dahingehend berücksichtigt, dass die Verkaufsfläche auf max. 1.350 m2 begrenzt wird. Der Hinweis zur Klarstellung der textlichen Festsetzungen wird beachtet. Die Begründung zum Bebauungsplan wird entsprechend ergänzt.
TÖB, lfd. Nr. 38 ÜSTRA Hannoversche Verkehrsbetriebe Aktiengesellschaft - Schreiben vom 20.07.2017
Beschlussvorschlag: Der Stellungnahme der Stadtverwaltung zu den Hinweisen der ÜSTRA Hannoversche Verkehrsbetriebe Aktiengesellschaft wird zugestimmt. Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Die Begründung wird entsprechend angepasst.
2. Entwurfs- und Auslegungsbeschluss: Dem geänderten Entwurf der 5. Änderung des Bebauungsplans Nr. 312 „Ortskern Neu“ im Ortsteil Sehnde der Stadt Sehnde und der Begründung dazu wird zugestimmt und die erneute öffentliche Auslegung gem. § 3 Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB) und die erneute Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange gem. § 4 (2) BauGB in Verbindung mit § 4a (3) BauGB wird beschlossen.
Sachverhalt:Zur Weiterführung des Verfahrens zur Aufstellung der 5. Änderung des Bebauungsplans Nr.312 „Ortskern Neu “ im Ortsteil Sehnde der Stadt Sehnde ist ein erneuter Beschluss zur Öffentlichen Auslegung nach § 3 (2) BauGB und zur Beteiligung nach § 4 (2) BauGB in Verbindung mit § 4a (3) BauGB zu fassen.
Begründung: Mit der 5. Änderung des Bebauungsplans Nr. 312 „Ortskern Neu“ hat sich zuletzt der Verwaltungsausschuss in seiner Sitzung am 15.05.2017 befasst. Er hat dem Entwurf zugestimmt und die öffentliche Auslegung beschlossen. Die 5. Änderung des Bebauungsplans Nr. 312 „Ortskern Neu“ hat vom 16.06.2017 bis einschließlich 17.07.2017 öffentlich ausgelegen. Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurden mit Schreiben vom 15.06.2017 von der öffentlichen Auslegung benachrichtigt und gem. § 4 Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB) beteiligt. Aus der Beteiligung nach § 3 (2) und § 4 (2) BauGB haben sich Änderungen ergeben, die eine Überarbeitung des Entwurfs und eine erneute Öffentliche Auslegung und Beteiligung nach § 4 (2) BauGB erforderlich machen. Nach § 4a (3) BauGB kann bestimmt werden, dass Stellungnahmen nur zu den geänderten oder ergänzten Teilen abgegeben werden können. Die Dauer der Auslegung und die Frist zur Stellungnahme kann angemessen verkürzt werden.
Über die bereits geprüften Eingaben kann der Rat der Stadt Sehnde beschließen. Die Beschlussvorschläge zu den eingegangenen Anregungen, Hinweisen und Bedenken sind unter Beschlussvorschlag „1) Beschlüsse zu Eingaben im Rahmen der Beteiligung nach § 3 (1) und 3 (2) sowie § 4 (1) und 4 (2) BauGB“ aufgeführt.
Bürger / Bürgerin, lfd. Nr. 1 (im Folgenden Anregungsgeber genannt) - Schreiben vom 16.07.2017
Anregungen: „Hiermit lege ich Widerspruch gegen den Bebauungsplan 312 Neu ein. Sollte der nördliche Fußgängerüberweg so angelegt werden wie geplant, werden sich, bei starkem Verkehr, die Autos vor dem Überweg stauen, sodass ich die Hofstelle mit zwei Anhängern zum Süden hin nicht verlassen kann. Ich schlage daher vor, den Überweg 20 m weiter südlich zu verlegen, sodass der Verkehr nach Lidl ungebremst auf den Parkplatz fahren kann und die Anlieger nicht mit Standgeräuschen belästigt werden. Gleichzeitig möchte ich darauf hinweisen, dass der Abstand zum Haus nicht verändert wird. Wenn die Bürgerschaft eines Tages Zebrastreifen und Ampeln fordert, ist es für eine Änderung zu spät.“
Stellungnahme der Stadtverwaltung: Der Bürger Nr. 1 befürchtet, dass, sofern der nördliche Fußgängerüberweg so angelegt werde wie geplant, sich, bei starkem Verkehr, der KFZ-Verkehr vor dem Überweg stauen würde und der Anregungsgeber seine Hofstelle mit zwei Anhängern zum Süden hin nicht verlassen könne. Diese Befürchtung ist unbegründet, da die vorgesehene Maßnahme nicht zu Rückstauungen an dem Fahrbahnteiler führen wird und die Einfahrt in die Hofstelle nicht behindert wird.
Eine darstellende, veranschaulichende Überprüfung auf dem Luftbild (s.u.) zeigt, dass die in Rede stehende Einfahrt nicht von der Baumaßnahme betroffen ist. Die vom Bürger Nr. 1 vorgeschlagene „Verschiebung“ der Querungshilfe ist nicht notwendig.
Luftbild mit veranschaulichender Überprüfung (PGT Umwelt und Verkehr GmbH, Hannover)
TÖB, lfd. Nr. 1, aha Abfallwirtschaft Region Hannover - Schreiben vom 21.06.2017
Anregungen: „vielen Dank für die Beteiligung am oben genannten Planverfahren. Das Planungsvorhaben sieht die Erweiterung eines Betriebes vor. Bei dem gegenwärtigen Planungsstand können unsererseits z.Zt. nur allgemeine Hinweise gegeben werden.
Zur Entsorgung werden durch den Zweckverband Abfallwirtschaft Region Hannover die in der Müllabfuhr üblichen Fahrzeuge (Maße B x L x H = 2,50 m x 10,00 m x ca. 3,80 m) mit einem zulässigen Gesamtgewicht von 26 t eingesetzt.
Wir gehen davon aus, dass private Verkehrsflächen zum Zwecke der Entsorgung befahren werden müssen. In diesem Falle müssten alle zu befahrenden Erschließungswege Lkw-geeignet sein und der Standplatz so positioniert werden, dass er von Entsorgungsfahrzeugen ohne Rückwärtsfahren (außer im Rahmen einen Wendemanövers) erreicht werden kann. Ferner wäre ‚aha‘ durch den Grundstückseigentümer eine entsprechende Genehmigung zum Befahren des Privatgeländes zu erteilen (Haftungsausschluss).“
Stellungnahme der Stadtverwaltung: Die allgemeinen Hinweise der aha Abfallwirtschaft der Region Hannover werden zur Kenntnis genommen.
Die Informationen zur Entsorgung auf privaten Flächen werden dem Grundstückseigentümer der Flächen im „sonstigen Sondergebiet (SO)“ zur Kenntnis gegeben.
- Schreiben vom 03.07.2017
Anregungen: „die Telekom Deutschland GmbH (nachfolgend Telekom genannt) – als Netzeigentümerin und Nutzungsberechtigte i.S.v. § 68 Abs. 1 TKG – hat die Deutsche Telekom Technik GmbH beauftragt und bevollmächtigt, alle Rechte und Pflichten der Wegesicherung wahrzunehmen sowie alle Planverfahren Dritter entgegenzunehmen und dementsprechend die erforderlichen Stellungnahmen abzugeben. Zu der o.g. Planung nehmen wir wie folgt Stellung:
Seitens der Telekom bestehen gegen die 5. Änderung im Bebauungsplan Nr. 312 Ortskern Neu und die 21. Berichtigung des Flächennutzungsplanes, Sehnde grundsätzlich keine Bedenken.
Am Rand des Planbereiches befinden sich Telekommunikationslinien der Telekom.
Hinsichtlich der TK-Versorgung betrachten wir das Gebiet grundsätzlich als erschlossen und sehen zurzeit keinen Handlungsbedarf.
Bitte informieren sie uns frühzeitig über die weiteren Planungsaktivitäten.“
Stellungnahme der Stadtverwaltung: Der Hinweis, dass von Seiten der Deutschen Telekom Technik GmbH gegen die
Des Weiteren wird zur Kenntnis genommen, dass sich am Rand des Plangebietes Telekommunikationslinien der Telekom befinden, dass die Telekom das Gebiet hinsichtlich der TK-Versorgung grundsätzlich als erschlossen betrachte und daher zurzeit keinen Handlungsbedarf sieht.
Die Telekom wird frühzeitig über weitere Planungsaktivitäten informiert.
- Schreiben vom 17.07.2017
Anregungen: „die Überprüfung Ihres Anliegens ergab, dass die 21. Änderung des Flächennutzungsplanes und die 5. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 312 der Stadt Sehnde einen mehr als ausreichenden Abstand zu unseren Richtfunktrassen aufweist. Es sind somit von Seiten der Telefónica Germany GmbH & Co. OHG keine Belange zu erwarten. Sollten sich noch Änderungen in der Planung / Planungsflächen ergeben, so würden wir Sie bitten uns die geänderten Unterlagen zur Verfügung zu stellen, damit eine erneute Überprüfung erfolgen kann. Die farbigen Linien verstehen sich als Punkt-zu-Punkt-Richtfunkverbindungen von Telefónica Germany GmbH & Co. OHG (zusätzliche Info: schwarze Verbindungen gehören zu E-Plus).
Wenn Sie Fragen haben, können Sie sich gern an mich wenden.
Bei Telefónica Germany GmbH & Co. OHG zu erreichen unter: Rheinstr 15, 14513 Teltow, t +49 30 23 69-25 33/-24 11 (Herr Quoc Tan Hoang / Herr Mirco Schallehn) und o2-MW-BImSchG@telefonica.com Anfragen zu Stellungnahmen für E-Plus & Telefónica gerne an: o2-mw-BImSchG@telefonica.com, oder auf dem Postweg an: Telefónica Germany,
Die E-Plus Mobilfunk GmbH, Kriegerstr. 1D, D-30161 Hannover, ist ein Mitglied der Telefónica Deutschland Gruppe.“
Stellungnahme der Stadtverwaltung: Die Hinweise, dass die Planung einen mehr als ausreichenden Abstand zu den Richtfunktrassen aufweist, somit von Seiten der Telefónica Germany GmbH & Co. OHG keine Belange zu erwarten sind und die E-Plus Mobilfunk GmbH ein Mitglied der Telefónica Deutschland Gruppe ist, werden zur Kenntnis genommen.
- Schreiben vom 19.07.2017
Anregungen: „Sie bitten die Industrie- und Handelskammer Hannover um Stellungnahme zu folgender Planung:
Zielsetzung der Planung ist die Erweiterung eines an der Nordstraße (L 410) im Ortskern des Grundzentrums Sehnde bestehenden Lidl-Lebensmitteldiscounters von derzeit ca. 1.000 m2 Verkaufsfläche (VF) auf ca. 1.480 m2 Verkaufsfläche. Im Rahmen der Erweiterungsplanung soll ein kompletter Neubau des Discounters vorgenommen werden. Zur Planumsetzung wird im Bebauungsplan ein Sondergebiet (SO) mit der Zweckbestimmung „Großflächiger Einzelhandelsbetrieb“ ausgewiesen und eine maximale VF von 1.500 m2 festgesetzt. Der Anteil zentrenrelevanter Sortimente (Randsortimente) ist auf maximal 10 % der Verkaufsfläche begrenzt. Zur Planung wird das „Verträglichkeitsgutachten zur Erweiterung des Lidl-Lebensmitteldiscounters in der Nordstraße in Sehnde (CIMA, Lübeck, 10.06.2016)“ vorgelegt.
Das geplante Einzelhandelsvorhaben, das bau- und raumordnungsrechtlich insgesamt als Neuplanung zu werten ist, liegt oberhalb des Schwellenwertes (800 m2 Verkaufsfläche bzw. 1.200 m2 Geschossfläche) zur Großflächigkeit i. S. von § 11 Abs. 3 BauNVO 1990. Damit steht die Zulässigkeit der Planung grundsätzlich unter dem Vorbehalt der Erfüllung der raumordnerischen Prüfkriterien für Einzelhandelsgroßprojekte gemäß dem Landes-Raumordnungsprogramm Niedersachsen (LROP).
Nach dem Einzelhandelskonzept der Stadt Sehnde (CIMA, 2015) liegt der Planstandort im zentralen Versorgungsbereich der Stadt. Insofern hält die Planung sowohl die Vorgaben des im LROP enthaltenen lntegrationsgebotes als auch des Konzentrationsgebotes ein. Auch beim Kongruenzgebot gehen wir - u.a. vor dem Hintergrund einer derzeitigen Einzelhandelszentralität von 80 Prozent im Sortimentsbereich Lebensmittel (vgl. „Konsensprojekt Großflächiger Einzelhandel im erweiterten Wirtschaftsraum Hannover“, Stadt & Handel, 2017) - von einer Einhaltung aus.
Hinsichtlich des Beeinträchtigungsverbotes kommen wir zu folgender Bewertung: Bezogen auf die neu geplante VF von 480 m2 wird in dem Verträglichkeitsgutachten ein Planumsatz von 2,41 Mio. Euro ermittelt. Es wird also von einer Flächenproduktivität von 5.021 Euro/m2 VF ausgegangen. Ein Vergleich mit Daten des EHI Retail Institutes (handelsdaten.de) wie auch mit aktuellen Daten von Trade Dimensions zu dem bestehenden Lidl Markt zeigt, dass dieser Wert sehr defensiv angesetzt ist. In handelsdaten.de wird für Lidl ein Nettoumsatz pro m2 VF von 6.410 Euro ausgewiesen. Auch aus Umsatz und Verkaufsfläche des bestehenden Lidl-Marktes in den Trade Dimensions-Daten errechnet sich für den periodischen Bedarf wie auch für den Gesamtmarkt eine erheblich höhere Flächenleistung (7.739 Euro/m2 VF). Wir halten es deshalb nicht für unrealistisch, dass die absatzwirtschaftlichen Auswirkungen, sprich die Umsatzumverteilungseffekte, auf den Wettbewerb im zentralen Versorgungsbereich von Sehnde und im „Nahversorgungsschwerpunkt“ des Ortsteils llten höher ausfallen können. Da es sich bei den Auswirkungen innerhalb des zentralen Versorgungsbereichs jedoch um rein wettbewerbliche Beziehungen handelt, sind diese im Rahmen der kommunalen Bauleitplanung als städtebaulicher Belang abzuwägen. Hier könnte sich eine Reduzierung der Erweiterungsplanung auf eine Verkaufsflächengröße von etwa 1.200 m2 als standortsichere und gefährdungsärmere Lösung anbieten.
Zusätzlich zu der Sondergebietsausweisung werden im Bebauungsplan auch Mischgebiete, die außerhalb des zentralen Versorgungsbereiches liegen, ausgewiesen. Diesen Mischgebietsausweisungen können wir nur zustimmen, wenn für diese Gebiete einzelhandelsbezogen Beschränkungen formuliert werden. Ohne entsprechende Festsetzungen für die Mischgebiete wären hier Einzelhandelsbetriebe in Ladengröße (bis zu 800 m2 VF) mit zentrenrelevanten Sortimenten ohne Einschränkungen zulässig. Um hier nicht eine Konkurrenzsituation zur Mittelstraße zu eröffnen, sollte in den textlichen Festsetzungen des Bebauungsplanes zentrenrelevanter Einzelhandel entsprechend der Sortimentsliste des Sehnder Einzelhandelskonzepts für die MI-Gebiete ausgeschlossen werden. Zumal in der Begründung zum Bebauungsplan (vgl. Seite 17) im Zusammenhang mit der Thematik „Zentrenrelevante Randsortimente“ explizit auf die Notwendigkeit einer Steuerung hingewiesen wird: „Die Mittelstraße soll durch diese Planung keinesfalls in ihrer städtebaulichen Funktion als öffentlicher zentraler Einkaufs-, Begegnungs- und Kommunikationsmittelpunkt beeinträchtigt werden.“ Es ist nicht nachvollziehbar, wenn im Sondergebiet die Verkaufsfläche für zentrenrelevante Sortimente auf 10 Prozent der Gesamtverkaufsfläche begrenzt wird und in den Mischgebieten diese Sortimente nicht weitestgehend ausgeschlossen werden.
Fazit: Im Ergebnis entspricht das Vorhaben auch nach unserer Einschätzung den Vorgaben der Regionalplanung und den Zielen des städtischen Einzelhandelskonzepts. Insofern tragen wir keine grundsätzlichen Bedenken vor und stufen die Planung raumordnerisch als zulässig ein. Städtebaulich halten wir es aber für erforderlich, dass in den Mischgebieten zentrenrelevanter Einzelhandel ausgeschlossen wird.
Darüber hinaus können wir, wie dargelegt, nicht ausschließen, dass die in der Verträglichkeitsanalyse angenommenen städtebaulichen Auswirkungen auch höher ausfallen. Diese sich daraus ergebenden negativen städtebaulichen Auswirkungen liegen allerdings in erster Linie im Verantwortungsbereich der kommunalen Planungshoheit und sind somit einer städtebaulichen Abwägung zugänglich. Hier könnte allerdings zur Minimierung der Gefährdungseffekte auch eine Reduzierung der Erweiterungsplanung auf rund 1.200 m2 Verkaufsfläche in Erwägung gezogen werden.“
Stellungnahme der Stadtverwaltung: Die allgemeinen Hinweise werden zur Kenntnis genommen.
Zur Berechnung der Umsätze sind Flächenproduktivitäten zu Grunde gelegt worden, die sich an der örtlichen Wettbewerbssituation im Untersuchungsgebiet orientieren sowie auf Grundlage der durchschnittlichen Flächenproduktivitäten entsprechender Betriebstypen und vergleichbarer Verkaufsflächendimensionierungen im Bundesdurchschnitt ermittelt worden sind. Die von der IHK angegebene Flächenproduktivität berücksichtigt dabei nicht das bestehende Nord-Süd Gefälle im deutschen Lebensmitteldiscountmarkt. Für den direkten Konkurrenten Aldi kann aufgrund der Unternehmensstruktur ein Vergleich gezogen werden. Während bei Aldi Süd der Umsatz bei rd. 9.800 €/qm brutto liegt, kommt Aldi Nord nur auf einen Umsatz von rd. 6.340 €/qm brutto. Somit wird im Norden nur rd. 65 % des Umsatzes der Südfilialen gemacht. Der gedachte gesamtdeutsche Durchschnitt würde bei ca. 8.070 €/qm liegen. Auch für Lidl kann eine solche regionale Differenzierung angenommen werden. Der Bruttoumsatz pro Quadratmeter bei Lidl liegt deutschlandweit bei rd. 6.900 €/qm1. (1 EHI/Statista Werte für 2015. Nettoumsätze zzgl. durchschnittlichem Mehrwertsteuersatz für Lebensmitteldiscounter (9,9 %) Ein gleichstarkes Gefälle wie beim Konkurrenten Aldi zugrunde gelegt, bedeutet dies für den Norden ca. 5.420 €/qm brutto. Weiterhin ist für diese Werte anzumerken, dass sie sich auf deutlich kleinere Märkte beziehen. Für Lidl wird z.B. eine durchschnittliche Marktgröße von rd. 855 qm angegeben2. (2 EHI/Statista Wert für 2014) Dies bedeutet selbst bei Zugrundelegung des gesamtdeutschen Durchschnitts einen Umsatz pro Filiale von rd. 5,9 Mio. € brutto. Der von der cima zugrunde gelegte Mehrumsatz i.H.v. 2,43 Mio. € entspricht somit fast einer Umsatzsteigerung von rd. 48 %. Nach Einschätzung der cima ist dies durchaus eine Betrachtung im Sinne des Worst-Case-Ansatzes, zumal die Flächenproduktivität mit steigender Fläche sinkt. Die Anregung zum Ausschluss von Einzelhandel in den „Mischgebieten“ wird, soweit wie aus städtebaulicher Sicht sinnvoll, berücksichtigt, um eine ungeplante Agglomerationsbildung außerhalb des Versorgungskerns zu vermeiden, sodass im südlichen Mischgebiet die nach § 6 Abs. 2 BauNVO zulässige Nutzung Nr. 3 (Einzelhandelsbetriebe) gemäß § 1 Abs. 5 BauNVO ausgeschlossen wird. Da im nördlichen Mischgebiet bereits Einzelhandel besteht, der an dieser Stelle auch langfristig erhalten werden soll, erfolgt in diesem „Mischgebiet“ kein Ausschluss von Einzelhandelsbetrieben. Zu diesem Zweck werden die „Mischgebiete als (MI1) und (MI2)“ differenziert festgesetzt und die textlichen Festsetzungen in § 1 entsprechend geändert. Da diese Änderung die Grundzüge der Planung berührt, wird der Bebauungsplan erneut öffentlich ausgelegt.
Entsprechend dem überarbeiteten „Verträglichkeitsgutachten zur Erweiterung des Lidl-Lebensmitteldiscounters in der Nordstraße in Sehnde“, CIMA Beratung + Management GmbH, Lübeck, 04.10.2017 (vgl. Anlage 4 der Begründung) wurden die möglichen städtebaulichen Auswirkungen erneut, unter Berücksichtigung einer max. 1.350 m2 großen Verkaufsfläche, betrachtet und bewertet: „Aus Sicht der cima ist das Planvorhaben insbesondere im Sinne einer Sicherung bestehender Nahversorgungseinrichtungen in Sehnde positiv zu bewerten. Unter zusammenfassender Betrachtung aller relevanten Aspekte kann die cima die Realisierung des Planvorhabens im geprüften Umfang empfehlen.“ Diese Reduzierung der Verkaufsfläche auf max. 1.350 m2, zur Minimierung der Gefährdungseffekte, wird im erneuten Entwurf berücksichtigt. Die textlichen Festsetzungen des § 2 werden dementsprechend geändert.
- Schreiben vom 06.07.2017
Anregungen: „aus Sicht des Fachbereiches Bauwirtschaft wird zu o.g. Vorhaben wie folgt Stellung genommen:
Das Plangebiet liegt im östlichen Randbereich der Hochlage des Salzstockes Sehnde. Im Untergrund der Planungsfläche stehen lösliche Gesteine aus dem Zechstein (Salz, Gips) in einer Tiefe an, in der mit großer Wahrscheinlichkeit Auslaugung stattfindet (reguläre Auslaugung). Damit sind die geologischen Voraussetzungen für das Auftreten von Erdfällen gegeben. Das Planungsgebiet wird als erdfallgefährdet eingestuft. Da im Planungsbereich und in der näheren Umgebung bis 700 m entfernt jedoch bisher keine Erdfälle bekannt sind, besteht nur ein relativ geringes Erdfallrisiko. Die Planungsfläche wird daher in die Erdfallgefährdungskategorie 3 eingestuft (gemäß Erlass des Niedersächsischen Sozialministers "Baumaßnahmen in erdfallgefährdeten Gebieten" vom 23.02.1987, AZ. 305.4-24 110/2-).
Für Bauvorhaben im Planungsbereich wird empfohlen, bezüglich der Erdfallgefährdung entsprechende konstruktive Sicherungsmaßnahmen einzuplanen. Die Konstruktion geplanter Gebäude sollte so bemessen und ausgeführt werden, dass beim Eintreten eines Erdfalles nicht das gesamte Bauwerk oder wesentliche Teile davon einstürzen und dadurch Menschenleben gefährden können. Es ist nicht Ziel der Sicherungsmaßnahmen, Schäden am Bauwerk zu verhindern. Für vereinfachte konstruktive Bemessungen auf Grundlage der Erdfallgefährdungskategorie kann die als Anlage beigefügte Tabelle verwendet werden.
Ein statischer Nachweis auf Grundlage eines Bemessungserdfalldurchmessers ist nur dann erforderlich, sofern von den konstruktiven Anforderungen für die entsprechende Erdfallgefährdungskategorie abgewichen wird oder die konstruktiven Anforderungen aufgrund der Bauwerkskonstruktion nicht anwendbar sind. Anhand von aktuellen statistischen Auswertungen des LBEG haben 70 % aller bekannten Erdfälle Niedersachsens einen Anfangsdurchmesser bis zu 5 m. Sofern für ein Bauvorhaben im Planungsbereich ein gesonderter statischer Nachweis auf Grundlage eines Bemessungserdfalls erfolgt, kann dieser Anfangsdurchmesser von 5 m für den Bemessungsfall angesetzt werden.
Für die geotechnische Erkundung des Baugrundes sind die allgemeinen Vorgaben der DIN EN 1997-1:2014-03 mit den ergänzenden Regelungen der DIN 1054:2010-12 und nationalem Anhang DIN EN 1997-1/NA:2010-12 zu beachten. Der Umfang der geotechnischen Erkundung ist nach DIN EN 1997-2:2010-10 mit ergänzenden Regelungen DIN 4020:2010-12 und nationalem Anhang DIN EN 1997-2/NA:2010-12 vorgegeben. Vorabinformationen zum Baugrund können dem Internet-Kartenserver des LBEG (www.lbeg.niedersachsen.de) entnommen werden.
Diese Stellungnahme ersetzt keine geotechnische Erkundung des Baugrundes.“
Stellungnahme der Stadtverwaltung: Die Hinweise des LBEG Landesamt für Bergbau, Energie und Geologie werden zur Kenntnis genommen.
Die Erdfallgefährdung im Plangebiet war der Stadt Sehnde bekannt. Deshalb wurde in den Bebauungsplan bereits eine Kennzeichnung aufgenommen und diese in der Begründung zum Bebauungsplan wie folgt erläutert:
„Im Westen und Norden der Stadt Sehnde befindet sich der Salzstock Lehrte-Sehnde. Es handelt sich dabei um ehemalige Salzbergwerke, die mittlerweile stillgelegt sind. Im Bereich des Salzstocks besteht grundsätzlich die Gefahr von Erdfällen. Das Grundwasser könnte den Gipshut des Salzstocks auswaschen und dadurch unterirdische Hohlräume entstehen könnten, die wiederum Erdfälle verursachen könnten. Das Risiko ist nach Angaben des ehemaligen Niedersächsischen Landesamts für Bodenforschung als gering einzustufen. Deshalb wurde der Bereich der Erdfallkategorie 3 gemäß Erlass des ehemaligen Niedersächsischen Sozialministers „Baumaßnahmen in Erdfallgefährdeten Gebieten“ vom 23.02.1987 (Az.: 305.4 -24 110/2-) zugeordnet.“
Darüber hinaus sollen im Bebauungsplan gemäß § 9 Abs. 5 Nr. 2 BauGB Flächen, unter denen der Bergbau umgeht oder die für den Abbau von Mineralien bestimmt sind, gekennzeichnet werden, so dass folgende Kennzeichnung bereits in den Bebauungsplan aufgenommen wurde: „Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 312 „Ortskern Neu“, 5. Änderung, OT Sehnde liegt, bis auf einen untergeordneten südöstlichen Teilbereich, über dem Salzstock „Lehrte–Sehnde“.“
- Schreiben vom 20.07.2017
Anregungen: „durch das o.g. Vorhaben werden die Belange der in der Zuständigkeit des regionalen Geschäftsbereichs Hannover der NLStBV liegenden Landesstraße L410 berührt. Das Plangebiet befindet sich innerhalb der straßenrechtlich festgesetzten Ortsdurchfahrt Sehnde der L410, die zur Erschließung der Anliegergrundstücke vorgesehen ist. Der Umfang der baulichen Maßnahmen im Straßenkörper der Landesstraße (Querungshilfe, Linksabbiegehilfe) ist mit mir abgestimmt, das Vorhaben findet demzufolge meine Zustimmung. Rechtzeitig vor Baubeginn bitte ich um die Abstimmung der Ausführungsplanung und um den Abschluss einer entsprechenden Durchführungsvereinbarung zwischen der Stadt und der NLStBV, in der u.a. auch die Kostentragung und Ablösung von etwaigen Mehrunterhaltungsleistungen geregelt wird. Ich weise vorsorglich darauf hin, dass der Bund als Straßenbaulastträger der A2 für das Plangebiet im Nahbereich der verkehrsreichen Autobahn keinerlei Kosten für zusätzliche Lärmschutzmaßnahmen übernehmen wird. Über die Rechtskraft der Bebauungsplanänderung bitte ich um eine kurze schriftliche Mitteilung (gern auch per E-Mail).“
Stellungnahme der Stadtverwaltung: Die allgemeinen Hinweise der Niedersächsischen Landesbehörde für Straßenbau und Verkehr werden zur Kenntnis genommen.
Die Hinweise, dass der Umfang der baulichen Maßnahmen im Straßenkörper der Landesstraße (Querungshilfe, Linksabbiegehilfe) mit dem Straßenbaulastträger abgestimmt ist und demzufolge die Zustimmung bildet, werden ebenfalls zur Kenntnis genommen.
Rechtzeitig vor Baubeginn wird die Stadt Sehnde die Ausführungsplanung mit der Niedersächsischen Landesbehörde für Straßenbau und Verkehr abstimmen, damit der Abschluss einer entsprechenden Durchführungsvereinbarung zwischen der Stadt und der NLStBV, in der u.a. auch die Kostentragung und Ablösung von etwaigen Mehrunterhaltungsleistungen geregelt wird, erfolgen kann.
- Schreiben vom 21.06.2017
Anregungen: „mit Bezug auf Ihr o.g. Schreiben teilen wir Ihnen mit, dass in dem von Ihnen angefragten Bereich keine von uns verwalteten Versorgungsleitungen vorhanden sind. Maßgeblich für unsere Auskunft ist der im Übersichtsplan markierte Bereich. Bitte überprüfen Sie diese Darstellung auf Vollständigkeit- und Richtigkeit und nehmen Sie bei Unstimmigkeiten umgehend mit uns Kontakt auf.
Wir beauskunften die Versorgungseinrichtungen der nachstehend aufgeführten Eigentümer bzw. Betreiber:
- Open Grid Europe GmbH, Essen - Kokereigasnetz Ruhr GmbH, Essen - Ferngas Nordbayern GmbH (FGN), Schweig bei Nürnberg - Mittel-Europäische Gasleitungsgesellschaft (MEGAL), Essen - Mittelrheinische Erdgastransportleitungsgesellschaft mbH (METG), Essen - Nordrheinische Erdgastransportleitungsgesellschaft mbH & Co. KG (NETG), Dortmund - Trans Europa Naturgas Pipeline GmbH (TENP), Essen - GasLINE Telekommunikationsnetzgesellschaft deutscher Gasversorgungsunternehmen mbH & Co. KG, Straelen - Viatel GmbH, Frankfurt
Diese Auskunft bezieht sich ausschließlich auf die Versorgungseinrichtungen der hier aufgelisteten Versorgungsunternehmen. Auskünfte zu Anlagen sonstiger Netzbetreiber sind bei den jeweiligen Versorgungsunternehmen bzw. Konzerngesellschaften oder Regionalcentern gesondert einzuholen.
Achtung: Eine Ausdehnung oder Erweiterung des Projektbereiches bedarf immer einer erneuten Abstimmung mit uns.“
Stellungnahme der Stadtverwaltung: Der Hinweis, dass Versorgungseinrichtungen, der von der PLEdoc GmbH vertretenen Eigentümer bzw. Betreiber im Plangebiet nicht vorhanden sind, wird zur Kenntnis genommen.
Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes befindet sich innerhalb der markieren Flächen des von der PLEdoc GmbH beigefügten Übersichtsplanes.
Sofern der Geltungsbereich des Bebauungsplanes erweitert werden sollte, wird die Stadt Sehnde die PLEdoc GmbH erneut im Bauleitplanverfahren beteiligen.
- Schreiben vom 04.07.2017
Anregungen: „gegen die Änderung des oben genannten Bebauungsplans bestehen von hiesiger Dienststelle im Grundsatz keine Bedenken.
Die Radverkehrsführung (Ziffer 3.5 der Entwurfsbegründung) sollte vorab abgestimmt sein.
Gegen eine zusätzliche Querungshilfe über die Nordstraße bestehen keine Bedenken.“
Stellungnahme der Stadtverwaltung: Die Hinweise, dass gegen die Änderung des Bebauungsplans und gegen eine zusätzliche Querungshilfe über die Nordstraße keine Bedenken bestehen, werden zur Kenntnis genommen.
Die Radverkehrsführung wird im Rahmen der Ausführungsplanung der Umbaumaßnahmen in der „Nordstraße“ frühzeitig mit der Polizeidirektion abgestimmt.
- Schreiben vom 21.07.2017
Anregungen: „zu der 5. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 312 "Ortskern Neu" der Stadt Sehnde, Ortsteil Sehnde, wird aus der Sicht der Region Hannover als Träger öffentlicher Belange wie folgt Stellung genommen:
Brandschutz: Der Löschwasserbedarf für das Plangebiet ist nach dem Arbeitsblatt W 405 des DVGW mit 1.600 l/min. über 2 Stunden sicherzustellen. Für das Plangebiet SO (sonstiges Sondergebiet) kann ein darüber hinausgehender Löschwasserbedarf nach dem Arbeitsblatt W 405 des DVGW von bis zu 3.200 l/min. über 2 Stunden erforderlich sein. Sofern das aus dem Leitungsnetz zu entnehmende Löschwasser der erforderlichen Menge nicht entspricht, sind zusätzlich noch unabhängige Löschwasserentnahmestellen in Form von z. B. Bohrbrunnen, Zisternen oder ähnlichen Entnahmestellen anzulegen.
Auf die Anforderungen gemäß § 4 NBauO in Verbindung mit dem § 1 und § 2 der DVONBauO bezüglich der Zugänglichkeit der Gebäude zur Sicherstellung der Rettungswege wird vorsorglich hingewiesen. Bei der Neugestaltung der Verkehrsflächen sind die Belange der Feuerwehr, insbesondere der Einsatz von Fahrzeugen der Feuerwehr bzw. Rettungswagen, zu berücksichtigen.
Naturschutz: Da die geplanten Baumaßnahmen durch ein Verfahren gemäß § 13 a (1) Nr. 1 BauGB ermöglicht werden sollen, entfällt die Verpflichtung zur Anwendung der Eingriffsregelung. Deshalb werden weder für Bodenversiegelungen noch für die Beseitigung von Landschaftsstrukturen und Grünflächen Ausgleichsmaßnahmen vorgesehen. Eine naturschutzfachliche Stellungnahme zu den vorbereiteten Eingriffen ist somit rechtlich nicht erforderlich.
Es wird jedoch vorsorglich darauf hingewiesen, dass die Vorschriften des Artenschutzes (§§ 39 und 44 ff. BNatSchG) auch in einem Verfahren nach § 13a BauGB anzuwenden sind. Bäume und Hecken sind i.d.R. Lebensstätten geschützter Tiere, z.B. europäischer Vogelarten.
Boden- und Grundwasserschutz: Im Rahmen nachfolgender Baugenehmigungsverfahren auf dieser Fläche ist die Untere Bodenschutzbehörde der Region Hannover zu beteiligen.
Es wird ferner darum gebeten, den Hinweis Nr. 3 „Altlastenverdächtige Flächen“ so zu übernehmen.
Belange des ÖPNV: Aus Sicht der Nahverkehrsplanung (Team 86.02) wird angeregt, den Punkt 2.5 „Verkehrserschließung“, zweiter Absatz, des Entwurfs der Begründung (S. 15) wie folgt zu ändern:
„Die Anbindung des Änderungsbereichs an den öffentlichen Personennahverkehr ist über das Busnetz mit den Haltestellen „Sehnde / Breite Straße“ (500 m Fußweg) und „Sehnde / Bahnhof“ (200 m Fußweg) sowie die S-Bahnstation „Sehnde“ (500 m Fußweg) sichergestellt.“
Mit der Änderung des o. g. Bebauungsplanes sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen dafür geschaffen werden, einen vorhandenen, bereits großflächigen Lebensmittelmarkt (Lidl) von derzeitig 1.000 m² Verkaufsfläche (VKF) um 480 m² auf 1.480 m² (VKF) zu erweitern. Es ist beabsichtigt, ein Sonstiges Sondergebiet (SO) mit der Zweckbestimmung „Großflächiger Einzelhandelsbetrieb“ für einen Lebensmitteleinzelhandelsbetrieb mit einer VKF von maximal 1.500 m² festzusetzen. Bereits der bestehende Lebensmittelmarkt überschreitet die Grenze zur Großflächigkeit, die bei 800 m² VKF liegt. Durch die beabsichtigte Erweiterung entsteht ein „neues Einzelhandelsgroßprojekt“, dessen raumordnerische Zulässigkeit sich in der Region Hannover nach den im Landes-Raumordnungsprogramm Niedersachsen 2017 (LROP) und im Regionalen Raumordnungsprogramm Region Hannover 2016 (RROP 2016) festgelegten Zielen und Grundsätzen der Raumordnung richtet.
Aus Sicht der Regionalplanung wird zu der im Entwurf vorliegenden 5. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 312 „Ortskern Neu“ wie folgt Stellung genommen:
Die vorliegende Planung zielt darauf, die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Ansiedlung eines neuen Einzelhandelsgroßprojektes gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO zu schaffen. Solche Einzelhandelsgroßprojekte sind nur zulässig, wenn folgende Anforderungen der Raumordnung und Landesplanung, welche im Landes-Raumordnungsprogramm 2017 (LROP) und dem Regionalen Raumordnungsprogramm 2016 für die Region Hannover (RROP 2016) als Ziele bzw. Grundsatz der Raumordnung festgelegt sind, erfüllt werden:
Danach darf das Einzugsgebiet des Einzelhandelsgroßprojektes den grundzentralen Kongruenzraum nicht wesentlich überschreiten. Eine wesentliche Überschreitung liegt vor, wenn mehr als 30% des Umsatzes von Kunden außerhalb des Kongruenzraumes stammen. Der grundzentrale Verflechtungsbereich (Kongruenzraum grundzentral) eines Zentralen Ortes ist das jeweilige Gemeinde- oder Samtgemeindegebiet.
Das zentrale Siedlungsgebiet des Grundzentrums Sehnde ist im RROP 2016 in der beschreibenden Darstellung (2.2 Ziffer 04 RROP 2016) festgelegt.
Danach sind diese Vorhaben nur innerhalb der städtebaulich integrierten Lagen zulässig. Als Ziel der Raumordnung ist im LROP Abschnitt 2.3 Ziffer 05 festgelegt: „Neue Einzelhandelsgroßprojekte, deren Kernsortimente zentrenrelevant sind, sind nur innerhalb der städtebaulich integrierten Lagen zulässig (Integrationsgebot). Diese Flächen müssen in das Netz des öffentlichen Personennahverkehrs eingebunden sein.“
Zusammenfassend wird festgestellt, dass das Konzentrations- und Integrationsgebot aufgrund der Lage innerhalb des Versorgungskerns des Grundzentrums Sehnde eingehalten werden. Hinsichtlich der Einhaltung des Kongruenzgebotes sind die gutachterlichen Einschätzungen im Verträglichkeitsgutachten nachvollziehbar. Das Einzugsgebiet des Vorhabens überschreitet den grundzentralen Kongruenzraum (Stadtgebiet Sehnde) nicht. Ob das Beeinträchtigungsverbot eingehalten werden kann, bedarf einer differenzierten näheren Betrachtung.
Eine Erweiterung des bereits ansässigen großflächigen Lebensmitteleinzelhandelsbetriebs mit periodischen / nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten in städtebaulich integrierter Lage wird aus Sicht der Regionalplanung als grundsätzlich raumverträglich eingestuft. Die geplante Erweiterung um 480 m² auf 1.480 m² VKF wird voraussichtlich aber so viel Kaufkraft binden, dass realistische Ansiedlungsspielräume für weitere Erweiterungen bestehender Lebensmittelanbieter – insbesondere den im Versorgungskern ansässigen Lebensmittelmarkt (EDEKA) als wichtigen Frequenzbringer für die Mittelstraße1 – fast komplett aufgebraucht würden. Dies könnte die raumordnerische Zielsetzung, möglichst vielfältige Einzelhandelsangebote auch für weniger mobile Bevölkerungsgruppen gut erreichbar und verbrauchernah zu sichern und zu entwickeln, gefährden.
Vor diesem Hintergrund und der Zielsetzung, einen Standort für die herausgehobene Nahversorgung im Ortsteil Ilten zu sichern und dort ebenfalls Anpassungen an Marktbedingungen, also auch großflächigen Einzelhandel, zu ermöglichen, erscheint eine zulässige Verkaufsfläche von 1.500 m² als zu hoch. Im Ortsteil Ilten sind zwei Lebensmitteldiscounter ansässig, die der wohnortbezogenen Nahversorgung und darüber hinaus auch der Versorgung der umliegenden ländlichen Ortsteile Höver, Bilm und Köthenwald dienen. In diesem Zusammenhang wird auf die Stellungnahme der IHK Hannover verwiesen.
Zur Sicherung einer prioritären Entwicklung des zentralen Versorgungsbereichs wird seitens der Gutachter (CIMA) empfohlen, die Ansiedlung auch von kleinflächigen Einzelhandelsbetrieben mit zentrenrelevanten Sortimenten auch in Mischgebieten (MI) außerhalb des festgelegten zentralen Versorgungsbereichs auszuschließen. Auch aus Sicht der Regionalplanung kann erst durch einen verbindlichen Ausschluss des Einzelhandels bzw. von Einzelhandel mit zentrenrelevanten Kernsortimenten im, an das SO angrenzende, südlich gelegenen MI verhindert werden, dass es zu einer unerwünschten Agglomerationsbildung kommt, mit nicht nur unwesentlichen Auswirkungen im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO auf den zentralen Versorgungsbereich.
Hinweis zu den textlichen Festsetzungen: Die textlichen Festsetzungen in Nr. (3) und (4) sollten so formuliert werden, dass deutlich wird, dass als Kernsortiment nur nahversorgungsrelevante Sortimente (periodischer Bedarf) zulässig sind und dass das aperiodische Randsortiment auf max. 10 % der jeweils genehmigten Verkaufsfläche begrenzt wird. Zum aperiodischen Sortiment zählen sowohl zentrenrelevante als auch nicht-zentrenrelevante Sortimente.
Fazit: Bei der vorgelegten Planung, die eine maximale Verkaufsfläche von 1.500 m² vorsieht, kann aus Sicht der Regionalplanung nicht zweifelsfrei ausgeschlossen werden, dass ausgeglichene Versorgungsstrukturen und eine flächendeckende Nahversorgung gefährdet sind. ______________________________________________________________________ 1 Im aktuellen kommunalen Einzelhandelskonzept der Stadt Sehnde empfehlen die Gutachter (CIMA), die vorhandenen Potenziale für die Bestandssicherung zu nutzen und vorrangig den im Ortszentrum ansässigen Edeka-Markt zu modernisieren und zu erweitern.
Eine Bestandssicherung des vorhandenen Lebensmitteldiscounters sollte daher nur in einem Umfang erfolgen, der weitere Entwicklungsspielräume belässt. Es zeichnet sich ab, dass innerhalb des Versorgungskerns weitere Anbieter mit periodischem Kernsortiment eine Vergrößerung ihrer Verkaufsfläche anstreben werden. Auch aus Sicht der Gutachter wird u. a. eine Modernisierung im Bereich Mittelstraße (EDEKA) dringend empfohlen, um einen Frequenzbringer für den südlichen Teil der Mittelstraße zu erhalten. Darüber hinaus sollte auch auf den längerfristigen Erhalt der flächendeckenden Nahversorgung außerhalb des Zentralen Ortes – insbesondere im Ortsteil Ilten – geachtet werden. Unter Berücksichtigung des aktuellen kommunalen Einzelhandelskonzeptes wird daher empfohlen, die maximal zulässige Gesamtverkaufsfläche und das Randsortiment auf 10% der zulässigen Verkaufsfläche für Sortimente des periodischen Bedarfs zu begrenzen. In diesem Zusammenhang wird auf die Stellungnahme der IHK Hannover verwiesen.
Außerdem wird ein weitgehender Ausschluss der Einzelhandelsnutzung im Mischgebiet gemäß § 1 Abs. 5 BauNVO für geboten gehalten, um eine ungeplante Agglomerationsbildung gemäß LROP 2.3 Ziffer 02 Satz 3 und RROP 2016 2.3 Ziffer 03 außerhalb des Versorgungskerns auszuschließen. Eine wie beschrieben modifizierte Planung steht mit den Zielen, Grundsätzen und Erfordernissen der Raumordnung und Landesplanung im Einklang. Für Rückfragen steht Ihnen Frau Borchert, Team 61.01 Regionalplanung, gerne zur Verfügung.“
Stellungnahme der Stadtverwaltung: Zu Brandschutz: Die Hinweise der Region Hannover aus Sicht des Brandschutzes bezüglich des Löschwasserbedarfes, den Anforderungen des § 4 NBauO i.V.m. dem § 1 und § 2 der DVONBauO sowie zur Neugestaltung der Verkehrsflächen werden zur Kenntnis genommen und bei der weiterführenden Ausführungsplanung beachtet.
Zu Naturschutz: Die Hinweise, dass im Verfahren gemäß § 13a (1) Nr. 1 BauGB die Verpflichtung zur Anwendung der Eingriffsregelung entfällt, keine Ausgleichsmaßnahmen vorzusehen sind und deshalb eine naturschutzfachliche Stellungnahme zu den vorbereiteten Eingriffen ist somit rechtlich nicht erforderlich, werden zur Kenntnis genommen.
Der Hinweis, dass die Vorschriften des Artenschutzes (§§ 39 und 44 ff. BNatSchG) auch in einem Verfahren nach § 13a BauGB anzuwenden sind, wird ebenfalls zur Kenntnis genommen; dieser war jedoch in der Begründung zum Bebauungsplan enthalten.
Zu Boden- und Grundwasserschutz: Der Hinweis zur Beteiligung der Unteren Bodenschutzbehörde im Rahmen nachfolgender Baugenehmigungsverfahren war bereits im Bebauungsplan unter Hinweis Nr. 3 „Altlastenverdächtige Flächen“ enthalten und wird unverändert beibehalten.
Zu Belange des ÖPNV: Die Anregung aus Sicht der Nahverkehrsplanung (Team 86.02), den Punkt 2.5 „Verkehrserschließung“, zweiter Absatz, des Entwurfs der Begründung (S. 15) zu ändern wird berücksichtigt und wie folgt geändert:
„Die Anbindung des Änderungsbereichs an den öffentlichen Personennahverkehr ist über das Busnetz mit den Haltestellen „Sehnde / Breite Straße“ (500 m Fußweg) und „Sehnde / Bahnhof“ (200 m Fußweg) sowie die S-Bahnstation „Sehnde“ (500 m Fußweg) sichergestellt.“
In dem vorliegenden Verträglichkeitsgutachten wurden die durch das Planvorhaben ausgelösten Umsatzumverteilungseffekte ermittelt und geprüft, ob schädliche Auswirkungen i.S.d. § 11 Abs. 3 BauNVO identifizierbar sind. Im Ergebnis wurde festgestellt, dass durch das Planvorhaben allenfalls absatzwirtschaftliche Effekte zu erwarten sind, die jedoch eindeutig keine negativen städtebaulichen Folgen hätten. Eine Beeinträchtigung der Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche oder der verbrauchernahen Versorgung kann ausgeschlossen werden.
Die CIMA hält daher ihr im Gutachten dargestellten Empfehlungen aufrecht. Die Stadt Sehnde schließt sich den Ausführungen des Gutachters an.
Mittlerweile haben sich die Planungen für den Vorhabenstandort geändert. Es ist nun vorgesehen, den bestehenden Lidl-Markt um nur noch ca. 350 qm auf eine Verkaufsfläche von rd. 1350 qm zu erweitern. In diesem Zuge wurde das Verträglichkeitsgutachten an die neuen Planungen angepasst (vgl. hierzu Verträglichkeitsgutachten zur Erweiterung des Lidl-Lebensmitteldiscounters in der Nordstraße in Sehnde vom 04.10.2017). Neben der neuen Verkaufsflächengröße des Planvorhabens wurde auch die in einem Bauvorbescheid in Aussicht gestellte Erweiterung des Aldi-Marktes am Standort Bachstraße auf eine Gesamtverkaufsfläche von 1.200 m² in diesem Gutachten berücksichtigt.
Die Anregung zum Ausschluss von Einzelhandel in den „Mischgebieten“ wird, soweit wie aus städtebaulicher Sicht sinnvoll, berücksichtigt, um eine ungeplante Agglomerationsbildung außerhalb des Versorgungskerns zu vermeiden, sodass im südlichen Mischgebiet die nach § 6 Abs. 2 BauNVO zulässige Nutzung Nr. 3 (Einzelhandelsbetriebe) gemäß § 1 Abs. 5 BauNVO ausgeschlossen wird. Da im nördlichen Mischgebiet bereits Einzelhandel besteht, der an dieser Stelle auch langfristig erhalten werden soll, erfolgt in diesem „Mischgebiet“ kein Ausschluss von Einzelhandelsbetrieben. Zu diesem Zweck werden die „Mischgebiete als (MI1) und (MI2)“ differenziert festgesetzt und die textlichen Festsetzungen in § 1 entsprechend geändert. Da diese Änderung die Grundzüge der Planung berührt, wird der Bebauungsplan erneut öffentlich ausgelegt.
Entsprechend dem überarbeiteten „Verträglichkeitsgutachten zur Erweiterung des Lidl-Lebensmitteldiscounters in der Nordstraße in Sehnde“, CIMA Beratung + Management GmbH, Lübeck, 04.10.2017 (vgl. Anlage 4 der Begründung) wurden die möglichen städtebaulichen Auswirkungen erneut, unter Berücksichtigung einer max. 1.350 m2 großen Verkaufsfläche, betrachtet und bewertet: „Aus Sicht der cima ist das Planvorhaben insbesondere im Sinne einer Sicherung bestehender Nahversorgungseinrichtungen in Sehnde positiv zu bewerten. Unter zusammenfassender Betrachtung aller relevanten Aspekte kann die cima die Realisierung des Planvorhabens im geprüften Umfang empfehlen.“ Diese Reduzierung der Verkaufsfläche auf max. 1.350 m2, zur Minimierung der Gefährdungseffekte, wird im erneuten Entwurf berücksichtigt. Die textlichen Festsetzungen des § 2 werden dementsprechend geändert.
Der Hinweis bezüglich der Formulierung der textlichen Festsetzungen (§ 2 (3) und (4)) wird zur Kenntnis genommen und folgendermaßen neu formuliert:
(3) Zulässig sind als Kernsortiment nahversorgungsrelevante Sortimente (periodischer Bedarf), die in der nachstehenden „Sehnder Liste“ aufgeführt sind. (4) Der zulässige Anteil des aperiodischen Randsortiments zentrenrelevanter als auch nicht-zentrenrelevanter Sortimente nach „Sehnder Liste“ wird auf max. 10 % der jeweils genehmigten Verkaufsfläche begrenzt.“
TÖB, lfd. Nr. 38 ÜSTRA Hannoversche Verkehrsbetriebe Aktiengesellschaft - Schreiben vom 20.07.2017
Anregungen: „zum im Betreff genannten Verfahren geben wir hiermit unsere Stellungnahme ab.
Gegen die Festsetzungen des Bebauungsplanes haben wir keine generellen Einwände. Wir möchten an dieser Stelle aber einige Hinweise geben.
Auf Seite 15 der Begründung wird auf die ÖPNV-Erschließung in Sehnde eingegangen. Wir weisen sie darauf hin, dass das Buslinienkonzept in Abstimmung mit der Stadt Sehnde überarbeitet wurde. Der Fahrweg der Buslinien wurde von der Nordstraße in die Breite Straße verlegt. Die Erläuterungen zum ÖPNV-Angebot in der Begründung sollten entsprechend angepasst werden.
Wir weisen allgemein darauf hin, dass der Betrieb der von der üstra betriebenen Buslinien durch Bau- und Abrissmaßnahmen nicht mehr als unbedingt notwendig beeinträchtigt wird. Sollte eine Beeinträchtigung unvermeidlich sein, bitten wir darum die üstra frühzeitig zu informieren.
Für weitere Fragen stehen wir gerne zur Verfügung.“
Stellungnahme der Stadtverwaltung: Der Hinweis, dass gegen die Festsetzungen des Bebauungsplanes von der üstra keine generellen Einwände erhoben werden, wird zur Kenntnis genommen.
Die Hinweise zum Buslinienkonzept werden ebenfalls zur Kenntnis genommen und in die Begründung zum Bebauungsplan aufgenommen.
Über notwendige Bau- und Abrissmaßnahmen wird die Stadt Sehnde die üstra frühzeitig informieren.
Rechtliche Auswirkungen: Mit der Aufstellung der 5. Änderung des Bebauungsplans Nr. 312 „Ortskern Neu“ werden die Voraussetzungen zur Erweiterung des Einzelhandels geschaffen.
Finanzielle Auswirkungen:
Anlage/n:- geänderter Entwurf der 5. Änderung des Bebauungsplans Nr. 312 „Ortskern Neu“ - geänderter Entwurf der Begründung zur 5. Änderung des Bebauungsplans Nr. 312 „Ortskern Neu“ - Verträglichkeitsuntersuchung zum Einzelhandel - Lageplan zum Erweiterungsbau einer Lidl-Filiale
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