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FAQ Grundsteuer 2025 bei der Stadt Sehnde
Die Grundsteuer ist eine Realsteuer (auch Objektsteuer genannt). Sie knüpft an das Eigentum, die Beschaffenheit sowie den Wert von Grundbesitz an. Sie wird von der Stadt Sehnde erhoben sofern ein Grundsteuermessbescheid des Finanzamtes vorliegt.
Grundbesitz sind:
- land- und forstwirtschaftliches Vermögen (Grundsteuer A)
- übrige Grundstücke (Grundsteuer B).
Die Bewertung der einzelnen Objekte erfolgt durch das Finanzamt.
Ab 01.01.2025 wird die Grundsteuer auf einer neuen Grundlage berechnet. Das Bundesverfassungsgericht hat die bisherigen Regelungen für verfassungswidrig erklärt. Daher waren der Bund und die Länder aufgefordert neue gesetzliche Vorschriften für die Bewertung des Grundbesitzes zu schaffen.
Alle Steuerpflichten waren daher aufgefordert, eine Steuererklärung zur Neu-Berechnung der Grundsteuer abzugeben. Auf dieser Grundlage der Steuererklärungen haben die jeweils zuständigen Finanzämter neue Grundsteuermessbescheide an die Steuerpflichtigen verschickt, die nun ab 2025 die Basis für die Grundsteuer sind.
Fragen zum Äquivalenzbetrag, also der Bewertung, oder Fragen zum Grundsteuermessbescheid sind direkt beim Finanzamt Burgdorf (schriftlich, persönlich oder telefonisch (Hotline: 05136/806-640)) zu stellen: Finanzamt Burgdorf
Die Stadt Sehnde kann Ihnen zum Grundsteuermessbescheid und den darin enthaltenen Informationen und Festsetzungen keine Auskünfte geben und auch keine Änderungen veranlassen.
Hinweis:
In einigen Fällen werden aus technischen Gründen für die Straßenreinigung und die Grundsteuer zwei Bescheide verschickt. Dabei wird auf dem Bescheid der Straßenreinigung darauf hingewiesen, dass die Grundsteuer auf Grundlage des Jahres 2024 veranlagt wird.
Dies ist nicht korrekt. Die Grundlage für die Veranlagung der Grundsteuer für 2025 sind die neuen Grundsteuermessbescheide des Finanzamtes ab 01.01.2025. Die bisherigen Grundsteuermessbescheide gelten seit 31.12.2024 nicht mehr.
Was ist die Grundsteuer
Die Grundsteuer gehört zu den Realsteuern (Objektsteuern). Das Objekt ist das Grundstück. Nur nach diesem richtet sich die Steuer. Die wirtschaftlichen und persönlichen Verhältnisse der Eigentümer*in spielt für die Höhe der Steuern keine Rolle.
Auch ist es grundsätzlich ohne Bedeutung, wie hoch der Ertrag ist, den ein Grundstück abwirft (z.B. vermietet oder Leerstand).
Das Aufkommen an Grundsteuer steht in voller Höhe den Gemeinden zu.
Grundsteuer A und B
Unter die Grundsteuer A fällt der land- und forstwirtschaftliche Grundbesitz.
Alle übrigen bebauten oder unbebauten Grundstücke, die nicht dem land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitz zuzuordnen sind, unterfallen den Bewertungsregeln der Grundsteuer B.
Was ändert sich bei der Grundsteuer
Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer ist die Bewertung (durch das Finanzamt) des Grundbesitzes mit diesen neuen Bewertungsregeln:
Grundsteuer A:
- Die Bewertung des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens richtet sich (auch) künftig nach dem neu geregelten Bewertungsgesetz des Bundes. Dieses Gesetz wird, bis auf wenige Ausnahmen, auch in Niedersachsen angewendet.
- Der land- und forstwirtschaftliche Grundbesitz wird bundeseinheitlich auf der Basis eines typisierenden, durchschnittlichen Ertragswertverfahrens bewertet. Es handelt sich um eine standardisierte Flächenbewertung, bei der die Eigentumsflächen des Betriebes jeweils gesondert nach Nutzung und Nutzungsarten bewertet werden.
- Wohngebäude werden künftig im Grundvermögen (Grundsteuer B) bewertet.
Grundsteuer B:
- Die vom Bund neu geschaffenen Bewertungsregeln finden in Niedersachsen keine Anwendung. Niedersachsen hat die im Grundgesetz neu eingeführte Länderöffnungsklausel genutzt und ein vom Reformgesetz des Bundes abweichendes Berechnungsverfahren für die Bewertung des Grundvermögens (für die Grundsteuer B) eingeführt, das sogenannte "Flächen-Lage-Modell".
- Bei diesem Bewertungsverfahren werden die Flächen des Grund und Bodens, die Wohn- und Nutzflächen sowie ein Lage-Faktor, der auf den Bodenrichtwert abstellt, berücksichtigt.
- Hauptfeststellungsstichtag ist der 1. Januar 2025. Auf diesen Stichtag wird der Grundbesitz bewertet.
- Hauptveranlagungszeitpunkt ist der 1. Januar 2025. Auf diesen Stichtag bildet die Bewertung erstmalig die Grundlage für die Berechnung und die Veranlagung der Grundsteuer.
Warum musste die Berechnung der Grundsteuer geändert werden?
Die regelmäßigen Neubewertungen von Grundstücken, die gesetzlich vorgesehen waren, wurden seit 1964 nicht mehr durchgeführt. Daher kam es bei der Grundsteuer zwangsläuft zu Ungleichbehandlungen und Wertverzerrungen. Eine Rechtfertigung hierfür war nicht mehr vorhanden.
2018 hat das Bundesverfassungsgericht daher die bisherige grundsteuerliche Bewertung für gleichheitswidrig erklärt und den (Bundes-)Gesetzgeber auferlegt, bis Ende 2019 eine verfassungskonforme Neuregelung zu schaffen.
Dieses wurde durch den Bund am 26. November 2019 mit dem Grundsteuer-Reformgesetz umgesetzt. Eine neu eingeführte Länderöffnungsklausel ermöglicht abweichende Länderregelungen. Hiervon hat Niedersachsen mit einem eigenen Modell für die Grundsteuer B Gebrauch gemacht, dem sogenannten "Flächen-Lage-Modell".
Ab wann gelten die neue Regelungen?
Das neue Recht gilt ab dem 01. Januar 2025 (Hauptveranlagungszeitpunkt).
D.h.: Ab 2025 wird die Stadt Sehnde Grundsteuerbescheide auf der Grundlage der neuen Grundsteuermessbescheide des Finanzamtes erlassen.
Diese Grundsteuermessbescheide des Finanzamtes basieren wiederum auf den neuen Bewertungsregeln. Dazu musste jeder Grundbesitz neu bewertet werden und zwar einheitlich bezogen auf die Verhältnisse zum Stichtag 1. Januar 2022 (Hauptfeststellungszeitpunkt).
Bezogen auf diesen Stichtag (1. Januar 2022) waren von allen Steuerpflichtigen Steuererklärungen abzugeben, die dann als Grundlage für die Bewertung des Grundbesitzes dienten.
Hinweis: Die Grundsteuerbescheide für das Jahr 2025 werden mit Bescheiddatum 08.01.2025 ab dem 08.01.2025 verschickt.
Bewertung von Grund und Boden ab 2025
Grundsteuer A:
- Die Bewertung des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens richtet sich (auch) künftig nach dem neu geregelten Bewertungsgesetz des Bundes. Dieses Gesetz wird, bis auf wenige Ausnahmen, auch in Niedersachsen angewendet.
- Informationen zur Bewertung insbesondere welcher Grundbesitz konkret in Ihrem Fall berücksichtigt wurde und inwiefern dieser in den Grundsteuermessbetrag eingeflossen ist, entnehmen Sie bitte den Ihnen vom Finanzamt zugesandten Bescheiden. Fragen hierzu richten Sie bitte ausschließlich an das Finanzamt Burgdorf.
Grundsteuer B:
Niedersachsen hat sich für das "Flächen-Lage-Modell", abweichend vom Bundesrecht, entschieden.
In diesem Bewertungsmodell wird die Fläche des Grund und Bodens zunächst mit einer Äquivalenzzahl multipliziert, einem Zahlenwert je m² des Grundstücks.
Die Äquivalenzzahl für Grund und Boden beträgt 0,04 €/m².
Der so ermittelte Wert des Grund und Bodens wird dann mit einem Lage-Faktor multipliziert. Dieser Lage-Faktor stellt auf den Bodenrichtwert des Grundstückes (BRW) ab und stellt diesen in das Verhältnis zum durchschnittlichen Bodenrichtwert der Gemeinde (dBRW) - in der Stadt Sehnde wurde dieser vom Land Niedersachsen mit 105 €/m² festgesetzt. Zur Abflachung wird auf den so errechneten Faktor noch ein Exponent (0,3) angewendet:
Beispiel: Lage-Faktor:= (BRW / dBRW)0,3 = (220 / 105)0,3 = 1,25
Eine vollständige Beispielrechnung findet sich weiter unten in den FAQs.
Informationen zur Bewertung insbesondere welcher Grundbesitz konkret in Ihrem Fall berücksichtigt wurde und inwiefern dieser in den Grundsteuermessbetrag eingeflossen ist, entnehmen Sie bitte den Ihnen vom Finanzamt zugesandten Bescheiden. Fragen hierzu richten Sie bitte ausschließlich an das Finanzamt Burgdorf.
Bewertung von Wohn- und Nutzfläche ab 2025
Grundsteuer A:
- Die Bewertung des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens richtet sich (auch) künftig nach dem neu geregelten Bewertungsgesetz des Bundes. Dieses Gesetz wird, bis auf wenige Ausnahmen, auch in Niedersachsen angewendet.
- Informationen zur Bewertung insbesondere welcher Grundbesitz konkret in Ihrem Fall berücksichtigt wurde und inwiefern dieser in den Grundsteuermessbetrag eingeflossen ist, entnehmen Sie bitte den Ihnen vom Finanzamt zugesandten Bescheiden. Fragen hierzu richten Sie bitte ausschließlich an das Finanzamt Burgdorf.
Grundsteuer B:
Niedersachsen hat sich für das "Flächen-Lage-Modell", abweichend vom Bundesrecht, entschieden.
In diesem Bewertungsmodell werden Wohn- und Nutzfläche der Gebäude zunächst mit einer Äquivalenzzahl multipliziert, einem Zahlenwert je m² Fläche.
Die Äquivalenzzahl für Wohn- und Nutzflächen liegt bei 0,50 €/m².
Das Ergebnis wird dann mit einem Lage-Faktor multipliziert. Dieser Lagefaktor stellt auf den Bodenrichtwert des Grundstückes ab (BRW) und stellt diesen in das Verhältnis zum durchschnittlichen Bodenrichtwert der Gemeinde (dBRW) - in der Stadt Sehnde wurde dieser vom Land Niedersachsen mit 105 € je m² bestimmt.
Beispiel: Lage-Faktor:= (BRW / dBRW)0,3 = (220 / 105)0,3 = 1,25
Eine vollständige Beispielrechnung finden Sie weiter unten in den FAQs.
Informationen zur Bewertung insbesondere welcher Grundbesitz konkret in Ihrem Fall berücksichtigt wurde und inwiefern dieser in den Grundsteuermessbetrag eingeflossen ist, entnehmen Sie bitte den Ihnen vom Finanzamt zugesandten Bescheiden. Fragen hierzu richten Sie bitte ausschließlich an das Finanzamt Burgdorf.
Äquivalenzzahlen und Äquivalenzbetrag
Für bebaute oder unbebaute Grundstücke, die nicht dem land- und forstwirtschaftliche Grundbesitz zuzuordnen sind (Grundsteuer B), wird in Niedersachsen das "Flächen-Lage-Modell" angewendet.
- Bewertung der Fläche
In diesem Bewertungsmodell werden Grund und Boden sowie die Wohn- und Nutzflächen der Gebäude mit einer Äquivalenzzahl multipliziert, einem Zahlenwert je m² Fläche.
Die Äquivalenzzahl für Grund und Boden liegt bei 0,04 €/m².
Die Äquivalenzzahl für Wohn- und Nutzflächen liegt bei 0,50 €/m². - Bewertung der Lage
Sodann werden die Ergebnisse für Grund und Boden sowie die Wohn- und Nutzflächen der Gebäude mit einem Lage-Faktor multipliziert. Dieser Lage-Faktor stellt auf den Bodenrichtwert des Grundstücks ab und stellt diesen in das Verhältnis zum durchschnittlichen Bodenrichtwert der Gemeinde. Zur Abflachung wird auf den so errechneten Faktor noch ein Exponent (0,3) angewendet.
Beispiel: Lage-Faktor = (BRW / dBRW)0,3 = (220 € / 105 €)0,3 = 1,25 - Das Bewertungsergebnis, der Äquivalenzbetrag
Das Ergebnis der beiden Multiplikationen zu 1. und 2. ist der Äquivalenzbetrag, früher "Einheitswert". Dieser bildet die Basis für den Grundsteuermessbetrag.
Zu welchem Bewertungsergebnis das Finanzamt in Ihrem konkreten Fall gekommen ist, entnehmen Sie bitte den Ihnen vom Finanzamt übersandten Bescheiden entnehmen. Fragen hierzu richten Sie bitte ausschließlich an das Finanzamt (schriftlich, persönlich oder telefonisch).
Der Grundsteuermessbescheid
Für bebaute und unbebaute Grundstücke, die nicht dem land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitz zuzuordnen sind (Grundsteuer B), wird in Niedersachsen das "Flächen-Lage-Modell" angewendet.
Für den Grundsteuermessbetrag werden zwei Faktoren benötigt, der Äquivalenzbetrag und die Steuermesszahl.
- Äquivalenzbetrag
Für den Äquivalenzbetrag werden die Flächen aus Grund und Boden sowie die Wohn- und Nutzflächen der Gebäude mit einem Lage-Faktor multipliziert. - Steuermesszahl
Durch die Multiplikation der Äquivalenzbeträge mit der Steuermesszahl ergibt sich der Grundsteuermessbetrag. Die Steuermesszahl beträgt für Nutzflächen 100 % und für die Wohnflächen 70 %. - Beispielrechnung:
Die Berechnung für Grund und Boden erfolgt gesondert, weil hier eine abweichende Äquivalenzzahl anzuwenden ist (0,04 €/m²).
Die Berechnung von Wohn- und Nutzfläche muss ebenfalls gesondert erfolgen, weil hier eine abweichende Steuermesszahl anzuwenden ist. (70%).20 m * 40 m = 800 m² Fläche * 0,04 € Äquivalenzzahl * 1,25 Lagefaktor = 40,00 € Äquivalenzbetrag * 100 % Steuermesszahl = 40,00 € Grundsteuermessbetrag Wohn- / Nutzflächen 120 m² 20 m² Fläche x 0,50 € x 0,50 € Äquivalenzzahl x 1,25 x 1,25 Lagefaktor = 75,00 € = 12,50 € Äquivalenzbetrag x 70 % x 100 % Steuermesszahl = 52,50 € = 12,50 € = 65,00 € Grundsteuermessbetrag - Die hiernach ermittelten Grundsteuermessbeträge sind dann noch zu summieren (X+x=Z) und ergeben damit den Grundsteuermessbetrag für den zu bewertenden Grundbesitz. Dieser bildet die Grundlage für die Grundsteuer.
Welchen Grundsteuermessbetrag das Finanzamt in Ihrem konkreten Fall errechnet hat, entnehmen Sie bitte den Ihnen vom Finanzamt zugesandten Bescheiden. Fragen hierzu richten Sie bitte ausschließlich an das Finanzamt (schriftlich, persönlich oder telefonisch).
Der Grundsteuerbescheid
Für die Grundsteuer werden zwei Faktoren benötigt, der Grundsteuermessbetrag und der Grundsteuer-Hebesatz der Stadt Sehnde.
- Grundsteuermessbetrag
Nachdem das Finanzamt den Grundsteuermessbetrag errechnet hat, wird dieser vom Finanzamt durch einen Grundsteuermessbescheid dem Steuerpflichtigen gegenüber festgesetzt und der Gemeinde bekanntgegeben.
An diesen Grundsteuermessbescheid, mit allen darin enthaltenen Feststellungen zur persönlichen und sachlichen Steuerpflicht, ist die Stadt Sehnde gebunden, also auch an den darin festgesetzten Grundsteuermessbetrag. Die Stadt Sehnde darf von diesen Feststellungen nicht abweichen, selbst wenn diese möglicherweise Fehler enthalten sollten. Die Korrektur obliegt allein dem Finanzamt. - Hebesatz
Die Stadt Sehnde hat für die Grundsteuer 2025 einen Hebesatz in einer gesonderten Hebesatzsatzung festgesetzt.
Durch die Multiplikation des Grundsteuermessbetrages mit dem Hebesatz ergibt sich die Grundsteuer. - Beispielrechnung
Die Grundsteuermessbeträge für Grund und Boden und für Wohn- und Nutzfläche wurden zu einem Grundsteuermessbetrag summiert und als Grundsteuermessbetrag in Höhe von 105,00 € im Grundsteuermessbescheid festgesetzt.
Die Stadt Sehnde multipliziert nun diesen Grundsteuermessbetrag mit dem Grundsteuerhebesatz der Stadt Sehnde.Grund und Boden 40,00 € Wohn- und Nutzfläche 65,00 € Grundsteuermessbetrag
105,00 € X Hebesatz 515 v.H. Grundsteuer 540,75 € - Die Grundsteuer
Das Ergebnis der Multiplikation des Grundsteuermessbetrages mit dem Hebesatz ist die Grundsteuer.
Welche Grundsteuer die Stadt Sehnde in Ihrem konkreten Fall festgesetzt hat, entnehmen Sie bitte dem Grundsteuerbescheid der Stadt Sehnde. Dort finden Sie auch die Kontaktdaten.
Der aufkommensneutrale Hebesatz
Das niedersächsische "Flächen-Lage-Modell" setzt auf eine vollständig andere Bewertung des Grundbesitzes, als dies nach den bis zum 31.12.2024 geltenden Bewertungsregeln der Fall war. Die beiden Bewertungsmodelle sind nicht miteinander vergleichbar. Damit sind auch die sich nach dem niedersächsischen "Flächen-Lage-Modell" ab 2025 ergebenden Grundsteuermessbeträge nicht mehr mit den bis Ende 2024 geltenden Grundsteuermessbeträgen vergleichbar.
Die Stadt Sehnde hat sich stets zum Ziel gesetzt, die Grundsteuer-Reform nicht zum Anlass für eine Erhöhung der Grundsteuer zu nehmen, sondern aufkommensneutral umzusetzen. Hierzu ist der Hebesatz entsprechend zu ändern.
Aufkommensneutral bedeutet, dass der Hebesatz der Abweichungen durch die geänderten Grundsteuermessbeträge kompensiert und das Grundsteueraufkommen der Stadt Sehnde 2025 gegenüber 2024 dadurch unverändert bleibt.
Der aufkommensneutrale Hebesatz ist der Hebesatz, der sich ergäbe, wenn die Höhe des Grundsteueraufkommens des Kalenderjahres 2025 gegenüber de Grundsteueraufkommen des Kalenderjahres 2024 nahezu gleichbliebe. Dazu ist das Grundsteueraufkommen der Stadt Sehnde, dass aus den Grundsteuermessbeträgen nach den für die Grundsteuer B ab dem Kalenderjahr 2025 geltenden Regelungen zu erwarte ist, dem Grundsteueraufkommen gegenüberzustellen, das im Haushaltsplan für das Kalenderjahr 2024 veranschlagt war.
Auch wenn die Stadt Sehnde durch die Grundsteuer-Reform keine Mehr- bzw. Mindererträge hat, so wird im Regelfall die individuelle Grundsteuer 2025 trotz des aufkommensneutralen Hebesatzes höher oder niedriger als bis 2024 ausfallen.
Hebesätze für 2025
Der Rat der Stadt Sehnde hat in seiner Sitzung am 20.11.2024 die für das Jahr 2025 geltenden Hebesätze wie folgt bestimmt:
Grundsteuer A 560 v.H.
Grundsteuer B 515 v.H.
Ihr Recht beim Finanzamt
Durch die Vielzahl, der in kurzer Zeit zu bearbeitenden Steuererklärungen können Fehler bei der Bearbeitung nicht gänzlich ausgeschlossen werden. Wenn Sie Grund zu der Annahme haben, dass bei der Festsetzung des
- Äquivalenzbetrages,
also der Bewertung Ihres Grundbesitzes unzutreffende Informationen eingeflossen sind (z.B. zu Grundstücken, Flurstücken und deren Größen oder Lage, Wohn- oder Nutzflächen, Steuerbefreiungen, Eigentumsverhältnisse, Anschriften, Empfangsvollmachten, Aktenzeichen) oder des - Grundsteuermessbetrages,
also durch den Grundsteuermessbescheid unzutreffende Informationen in die Berechnung eingeflossen sind (z.B. Äquivalenzbetrag, Steuermesszahl, Eigentumsverhältnisse, Anschriften, Empfangsvollmachten, Aktenzeichen),
dann steht Ihnen selbstverständlich ein Rechtsmittel zur Verfügung. Innerhalb der Rechtsmittelfrist können Sie Einspruch beim Finanzamt Burgdorf erheben. Näheres entnehmen Sie bitte dem Bescheid des Finanzamtes.
Hier finden Sie die Kontaktdaten des Finanzamtes Burgdorf.
Ihr Recht bei der Stadt Sehnde
Wenn Sie Grund zu der Annahme haben, dass bei der Festsetzung der
- Grundsteuer
durch den Grundsteuerbescheid der Stadt Sehnde beispielsweise unzutreffende Informationen aus dem Grundsteuermessbescheid übernommen wurden, ein falscher Hebesatz verwendet wurde oder Sie einen Rechenfehler entdeckt haben.
dann steht Ihnen selbstverständlich der Rechtsweg offen. Innerhalb der Rechtsbehelfsfrist können Sie Klage beim Verwaltungsgericht Hannover erheben. Näheres entnehmen Sie bitte dem Grundsteuerbescheid der Stadt Sehnde.
Erfahrungsgemäß ist es jedoch zielführender, wenn Sie zunächst Kontakt mit der Stadt Sehnde aufnehmen (die Kontaktdaten finden Sie auf dem Grundsteuerbescheid), denn meist lässt sich die Angelegenheit bereits auf diesem Weg ganz einfach klären.
Anmerkung:
Klagen gegen den Grundsteuerbescheid sind unzulässig, wenn mit der Klage Einwendungen geltend gemacht werden, die Gegenstand des Grundlagenbescheides (Grundsteuermessbescheides), sind. In einem solchen Fall können Sie Ihre Einwendungen nur gegen den Grundlagenbescheid selbst, also den Grundsteuermessbescheid richten. Informationen hierzu finden Sie unter "Ihr Recht beim Finanzamt".
